Financiación bancaria: ¿cómo afecta a la rentabilidad?

Financiación bancaria

Respecto a la financiación bancaria, siempre que el porcentaje de financiación sobre el total aportado esté dentro de los límites razonables de costes y riesgos, podríamos decir que:

  • Disminuye la rentabilidad neta mensual de los beneficios del alquiler, ya que el pago de los intereses y la amortización del préstamo reduce los beneficios y la cantidad a repartir que proporciona mes a mes la renta.
  • Incrementa los beneficios de la venta (en el caso de una revalorización). De una manera sencilla podemos entender que el inversor se gana el % de revalorización del dinero que ha puesto él más el dinero prestado por el banco, sin tener que haber desembolsado la cantidad total. Es decir, la rentabilidad del dinero aportado será mayor en el caso de existir financiación bancaria.

Pero vamos a realizar un ejercicio básico comparando el mismo proyecto con y sin financiación bancaria para poder ver con números como afecta a la rentabilidad neta mensual del alquiler y la rentabilidad neta total (incluyendo la compra) este apalancamiento.

Nota: Asumimos cómo una regla básica que la rentabilidad mensual generada por el activo sea superior al coste de la financiación ajena, es decir, que la rentabilidad que vamos a obtener en una de las oportunidades de Housers es mayor que el coste que nos supone obtener el préstamo hipotecario. Si esto es así, estamos obteniendo un beneficio sobre un importe que no estamos desembolsando

Para ilustrar todo ello planteamos el siguiente escenario:

Un comprador tiene la oportunidad de comprar una vivienda cuyo desembolso total (teniendo en cuenta no sólo la compra de la vivienda en sí sino todos los costes de impuestos, trámites legales, reforma, etc. que conlleva) es de 474.123€.

El alquiler bruto de las viviendas es de 2.250 euros / mes, y descontando gastos de IBI, comunidades, etc, el alquiler neto sería de 1.992 euros / mes

Ahora veamos dos opciones:

  • Opción A. Desembolsar el importe total sin acudir a financiación bancaria (474.123€)
  • Opción B. Solicitar una hipoteca para financiar un 40% de la operación. Esta opción conlleva un menor desembolso pero al mismo tiempo tendría un coste adicional para el inversor de 10.414 euros debido a la constitución de un colchón para cubrir 6 meses de cuota y además por los costes de apertura por pedir la hipoteca (1% sobre el total solicitado).

Su cálculo sería: 474.123 – 189.649,2 +  4.741,23 + 5.673

Teniendo en cuenta estas alternativas los resultados serían:

  • Rentabilidad mensual: Opción A: 4,02 % , Opción B: 2,75 %

Está claro que desde la perspectiva de la rentabilidad mensual, siempre es mejor la opción sin financiación bancaria… ¿pero qué ocurre en la venta?

Miremos ahora una tabla con los flujos de caja, es decir, con las cantidades aportadas y recibidas. Como se aprecia, la opción con financiación, el inversor tiene que aportar menos dinero para la operación, y por tanto en la venta (con la revalorización), paga el préstamo y consigue la revalorización del dinero que aportó más la revalorización del dinero que aportó el banco.

Financiación bancaria

Por tanto en este caso, la TIR pasa de un 7,26% (en el caso de que no haya financiación externa) a un 8,38%, por lo que podemos afirmar que se gana más en los proyectos en los que se solicita financiación bancaria, a pesar de que el dividendo mensual por el alquiler sea menor.

¿Qué es mejor?

Para esta pregunta no existe una única respuesta y dejando aparte criterios puramente económicos también existe un componente subjetivo que Housers no puede valorar. Por esta razón publicamos oportunidades tanto con financiación bancaria como sin ella, porque cada usuario tiene un perfil diferente en función de sus propias circunstancias.

Lo que hay que tener claro es que las oportunidades con financiación bancaria conllevan un menor dividendo mensual a cambio de recibir un mayor importe en el momento de la venta. El efecto de la financiación compensa con creces la pérdida de ingresos mensuales. En cambio con las oportunidades sin préstamo hipotecario recibirás un mayor dividendo mensual pero a la hora de la venta no existirá una mejora de rentabilidad.

En definitiva, lo importante es que diversifiques tu cartera inmobiliaria tanto como quieras y poder combinar oportunidades con y sin financiación bancaria es otra forma más de hacerlo.

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